Thị trường bất động sản đang đối diện với nhiều khó khăn

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp vẫn cho rằng thị trường bất động sản đang đối diện với nhiều khó khăn liên quan đến vấn đề pháp lý, và dự kiến rằng những khó khăn này có thể kéo dài đến quý III của năm sau. Tại Diễn đàn Phát triển Bền vững Thị trường Bất động sản ngày 22/9 vừa qua, các quan điểm này được nhiều diễn giả và chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh.

Các khách mời tham gia diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản ngày 22/9. Ảnh: VCCI

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một cuộc khảo sát gần đây của Hội đã chỉ ra rằng hơn 70% doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cho biết các cơ chế và chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn vẫn chưa hiệu quả.

Trong giai đoạn từ 2022 đến 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy thị trường đang trải qua sự yếu đuối. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, mặc dù đã được triển khai gần 5 tháng, vẫn chưa thấy tác dụng tích cực trong việc giảm dư nợ. Một phần nguyên nhân của tình trạng này là do nhiều dự án bất động sản vẫn đang đối mặt với các vướng mắc pháp lý, đặc biệt là về vấn đề đất đai, quy định về định giá đất, và thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cũng chia sẻ quan điểm này, và cho rằng vẫn còn rất nhiều dự án nhà ở và khu đô thị gặp khó khăn hoặc bị trì hoãn. Điều này chủ yếu xuất phát từ các vướng mắc pháp lý, bao gồm cả quy định về định giá đất, thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch, và điều kiện rà soát, điều chỉnh quy hoạch.

Ngoài ra, nguồn cung và thanh khoản bất động sản đã giảm mạnh, làm cho thị trường trở nên khó khăn hơn. Trong khi đó, giá nhà ở và đất nền vẫn tiếp tục tăng cao. Cuối năm ngoái, giá căn hộ đã tăng bình quân từ 5-7%, nhà ở riêng lẻ trong các dự án đã tăng đến 15-20%, và giá đất nền thậm chí tăng đến 30% so với cuối năm 2020. Điều này đặc biệt áp lực lên nhóm mua nhà, khi giá các căn hộ từ tầm trung đến cao cấp vượt quá khả năng chi trả của họ.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nhấn mạnh rằng 70% các khó khăn mà doanh nghiệp đối mặt xuất phát từ các vấn đề pháp lý. Vấn đề quan trọng nhất là sự chồng chéo của các luật pháp. Ông lưu ý rằng lĩnh vực bất động sản đã có tới 12 luật tác động trực tiếp, từ Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, đến Luật Kinh doanh bất động sản, The Privia... Các bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa thể có cơ chế thống nhất. Việc tiếp thu ý kiến đóng góp trong quá trình sửa đổi luật cũng đang gặp hạn chế.

Nhiều doanh nghiệp còn phải đối mặt với tình trạng các dự án của họ chậm tiến độ, thậm chí kéo dài đến 12 năm, do vướng mắc trong việc giải phóng mặt bằng.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nói thêm rằng cầu tiêu dùng nội địa vẫn yếu, và sự phục hồi diễn ra chậm, cho thấy nền kinh tế đang hồi phục theo mô hình hình chữ U thay vì hình chữ V. Toàn bộ nền kinh tế đang trải qua giai đoạn trì trệ, và thanh khoản đang gặp khó khăn trong nhiều ngành. Chuyên gia dự đoán rằng thị trường bất động sản có thể vẫn đối mặt với khó khăn và kéo dài đến quý III của năm sau.

Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững, cần tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ. Theo ông Lê Xuân Nghĩa, trong cuộc khủng hoảng trước đó cách đây 10 năm, nguồn cung quá dư thừa, nhưng lần này lại là khủng hoảng thiếu cung, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở giá rẻ, gây đóng băng thị trường. Ông đề xuất rằng Chính phủ cần thực hiện quy định khung giá cho loại hình nhà ở này, như đã thực hiện ở Trung Quốc.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần được hỗ trợ để họ có thể tự chủ động phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, và cần loại bỏ một số hạn chế liên quan đến lợi nhuận, đối tượng mua nhà, và các nguyên nhân gây thất vọng cho các chủ đầu tư trong phân khúc này.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nêu rõ rằng trong giai đoạn tới, cần tập trung vào việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Nhà nước cần phải cung cấp hỗ trợ mạnh mẽ hơn để hồi phục thị trường bất động sản AK NEO. Bộ Tài chính cũng cần phải thực hiện các biện pháp để đảm bảo an toàn và giảm bớt áp lực cho hệ thống ngân hàng.

Cuối cùng, ông Hoàng D.Quan, thành viên Hội đồng quản lý Công ty Cổ phần Quản lý Quỹ Amber (AFM) và Chủ tịch Quỹ A+, chia sẻ kế hoạch quyết tâm đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội. Ông cho biết loại hình này rất cần thiết, đặc biệt sau vụ cháy chung cư mini tại Hà Nội gần đây. Quỹ của ông đang tìm kiếm các doanh nghiệp để đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội với tổng vốn khoảng 200 triệu USD, và kỳ vọng xây dựng được 7.000 - 8.000 căn hộ, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.